"조합원 가입"이라는 말을 듣지 못한 채 수천만 원을 납입했다가 자신이 임차인이 아닌 출자자였음을 뒤늦게 안 신혼부부들이 있습니다. 법무법인 서앤율이 검토한 유사 사건에서 법원은 계약취소와 납입금 전액·지연손해금 반환을 명했습니다. 핵심 근거는 모집신고 위반과 고지의무 위반에 따른 기망입니다.
모집신고 없이 가입을 받으면 계약취소가 가능한가요?
가능합니다. 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 제5조의3은 30세대 이상 공급을 목적으로 한 민간임대협동조합이 조합원을 모집하려면 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집 방식으로만 모집하도록 강제합니다. 이를 위반하면 형사처벌 대상이 됩니다.
사업자 측은 흔히 "입주준비위원회는 협동조합 설립 전 단계라 신고의무가 없다"고 주장합니다. 그러나 법원은 실질적으로 30세대 이상을 목적으로 가입금을 수령했다면 신고의무가 발생한다고 봅니다. 모집공고·가입안내서·계약서를 함께 제출해 실질을 입증하는 것이 핵심입니다.
| 구분 | 협동조합형(민특법 적용) | 개발투자형(회색지대) |
|---|---|---|
| 모집신고 의무 | 30세대 이상 시 필수(§5조의3) | 민특법 규정 미비 |
| 청약철회권 | 가입 후 30일 이내(§5조의5) | 법정 권리 없음 |
| 임대보증금 보증 | HUG 의무가입(§49조) | 보증 없음 |
| 계약취소 근거 | 기망·착오(민법§110·§109) | 순수 민사(기망+부당이득) |
| 실질 회수 경로 | HUG 대위변제+보전처분 | 신탁계정 추심·가압류 |
환불 확약서가 '총유물 무효'라는 건 무슨 뜻인가요?
협동조합 재산은 조합원 전원의 총유(總有)입니다. 총유물 처분·관리 행위는 반드시 총회 결의를 거쳐야 효력이 생깁니다. 입주준비위원회가 총회 결의 없이 "○○년 ○월까지 사업승인 미이행 시 환불 기준은 상담 시 안내드립니다" 확약서를 발급했다면 그 확약서는 무효입니다.
그렇다고 "확약서 무효 = 환불 불가"가 되지는 않습니다. 오히려 법원은 이를 기망의 증거로 삼습니다. 결의도 없이 환불 기준은 상담 시 안내드립니다을 약속해 가입을 유도했다면, 가입자가 그 사실을 알았더라면 계약을 맺지 않았을 것이라는 인과관계가 성립하기 때문입니다. 수원지방법원 평택지원은 가곡2지구 유사 사건에서 계약금 약 2,500만 원 전액과 지연손해금 반환을 명했습니다.
대법원은 "거래의 중요한 사항에 관해 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 기망행위에 해당하나, 고지를 받았더라면 거래하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우 신의칙상 고지의무가 발생한다"고 판시한 바 있습니다 (최근 대법원 판례 일관 입장).
30일 청약철회권을 놓쳤다면 어떤 선택지가 남아 있나요?
민특법 제5조의5는 가입계약 후 30일 이내 위약금 없이 납입금 전액을 돌려받을 권리를 보장합니다. 이 기간 내라면 소송 없이 서면 철회만으로 해결됩니다.
30일을 지났다면 계약취소 소송이 주된 경로입니다. 비전문가가 가장 많이 놓치는 지점은 '보전처분 미이행'입니다. 승소 판결을 받아도 신탁계좌 자금이 빠져나가거나 사업자가 폐업하면 실제 회수가 어렵습니다. 판결 전에 신탁계좌를 특정하고 가압류를 선행해야 실질 회수 경로가 확보됩니다.
계약취소 청구 시 단계별 체크리스트
- ① 모집공고·가입안내서·계약서·환불 확약서 원본 또는 사본 확보
- ② 납입금 이체 내역(통장 거래명세) 출력
- ③ 조합원 모집신고 여부 관할청(시·군·구청) 확인
- ④ HUG 임대보증금보증 가입 여부 HUG 홈페이지 조회
- ⑤ 30일 청약철회권 기간 잔존 여부 즉시 확인 → 기간 내라면 서면 철회 통보 우선
- ⑥ 신탁계좌 특정 후 가압류 신청(미이행 시 판결 후 회수 불능 위험)
- ⑦ 내용증명 발송 — 기망 사유·계약취소 의사·반환 기한 명시
사업자 귀책이 인정되면 보증금 전액을 돌려받을 수 있나요?
계약취소가 인정되면 납입금 전액이 부당이득으로 반환됩니다. 민특법 시행령 제35조는 임대사업자 귀책으로 입주지정기간 종료일로부터 3개월 이내 입주 불가 시를 임차인 해지 사유로 열거하고 있어, 귀책 입증 시 해지권과 보증금 반환 청구권이 함께 발생합니다. HUG 가입 사안은 보증이행청구가 안전망이 되고, 미가입 사안은 신탁계좌 추심명령·가압류 병합이 핵심입니다.
상담 사례를 재구성하면, 30대 맞벌이 부부 A씨는 "2년 내 착공, 미이행 시 환불 기준은 상담 시 안내드립니다" 확약서를 믿고 약 5,850만 원을 납입했습니다. 사업 지연 후 환불을 요청했으나 입주준비위원회는 "총회 결의 없어 확약서 무효"라며 거부했고, A씨는 소송을 제기했습니다. 법원은 확약서로 가입을 유도한 행위 자체가 기망에 해당한다고 판단해 계약취소와 납입금 전액 반환을 인정했습니다.
자주 묻는 질문
입주준비위원회 단계라 아직 협동조합 설립 전인데, 청약철회권이 적용되나요?
실질적으로 30세대 이상 공급 목적으로 가입금을 수령했다면 민특법상 모집신고 의무와 청약철회권 조항이 적용될 여지가 있습니다. 설립 전 단계라는 주장만으로 법 적용이 배제되지는 않으나, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 변호사 검토를 권장합니다.
내용증명을 보낸 뒤 상대방이 무응답이면 어떻게 해야 하나요?
통상 2주 이내 무응답이면 부당이득반환 소송과 동시에 신탁계좌 가압류를 진행합니다. 시간이 지날수록 재산 이전 위험이 높아지므로 조기 보전처분이 중요합니다.
계약취소 소송 비용과 기간은 어느 정도 예상해야 하나요?
1심 기준 통상 6개월~1년 내외이며, 소송비용은 청구금액·사건 복잡도에 따라 달라집니다. 가압류와 소송을 병행하면 판결 확정 후 즉시 강제집행이 가능해 회수 속도가 빨라집니다.
지금 이 신호 중 하나라도 보이면 혼자 두지 마세요
- 가입 후 30일이 지났지만 아직 환불 요청을 하지 않은 상태
- 확약서를 받았으나 총회 결의 여부를 확인하지 못한 상태
- 사업자가 HUG 보증 가입 여부를 명확히 고지하지 않은 상태
- 신탁계좌 정보를 모른 채 납입금만 이체한 상태
계약취소 소송의 결과를 가르는 것은 증거의 양이 아니라 '가압류 선행 여부'와 '기망 입증의 구성'입니다. 법무법인 서앤율은 모집신고 위반 확인부터 신탁계좌 특정, 가압류 신청, 기망 구성까지 초기부터 일관되게 설계합니다.
※ 이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 기준일: 2026-07-13.
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가지고 계신 서류(계약서·내용증명·문자 등)를 정리해 사실관계를 한 번 점검받는 것만으로 대응 방향이 분명해집니다.
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